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价格公示第二天，绿城·绿汀芳菲售楼处人声鼎沸，沙盘前围满了看房客户，洽谈区座无虚席。置业顾问忙得嗓子沙哑：“今天人还不算多，周末客户量是现在的几倍。”
“排号已近400组，但加推只有140套房，肯定得摇号。”绿城·绿汀芳菲的置业顾问陈瑜（化名）对看房者说道。就在不远处的保亿·润园，同样人潮涌动，置业顾问姜悦坦言：“首次开盘优惠力度最大，但仅推102套房，肯定要摇号。”
与这两个项目形成鲜明对比的是，沣东新城某项目的营销中心内，置业顾问比客户还多，尽管同样拥有优质教育资源和产品设计，却人气冷清。西安楼市，正在上演一场“冰与火”的悲喜剧。
01 楼市双重现实，热销与滞销并存
西安房地产市场正呈现前所未有的分化格局，一部分楼盘开盘即罄，另一部分却门可罗雀。
未央区团结片区成为近期楼市焦点。绿城·绿汀芳菲与保亿·润园，这两个仅一路之隔的项目，高层产品公示均价均为1.6万多元/平方米，却双双引发抢购潮。
绿城·绿汀芳菲首开130多套房源，两小时全部认购。保亿·润园也不甘示弱，首次推出102套房源，排号火爆，置业顾问直言“肯定要摇号”。
克而瑞发布的2025年第42周西安楼市人气榜显示，绿城·绿汀芳菲以1160组来访客户位居榜首。
而与这两个项目火爆场面形成鲜明对比的是，一些非核心区域的楼盘即使拥有优质资源，也面临人气不足的窘境。
贝壳旗下某门店经理袁益（化名）点出了关键：“新上市项目基本是四代住宅，产品力、配置都已达到很高水平，过去豪宅才有的设计，现在下沉到刚需、改善盘。”
02 热销密码：教育升级与产品创新
是什么让这些楼盘在低迷市场中逆势热销？ 教育资源的改善和产品创新成为两大关键因素。
过去，未央团结片区教育资源薄弱，如今随着高新一中、爱知中学等名校落地，板块吸引力大幅提升。一位业内人士直言：“教育资源改善是热销主因。”
产品创新同样不容忽视。保亿·润园主打“超大赠送面积”概念，其露台进深达3米，远超新规2.4米的限制。
以该项目3号楼某偶数层112平方米户型为例，露台面积约20平方米全赠送，加上室内约15平方米不计面积，实际赠送面积可观。
绿城·绿汀芳菲则通过优化室内空间，实现89平方米户型做到3室2厅2卫的高效布局，108平方米户型实际得房率可达112%。
这些创新产品恰逢政策窗口期。随着《西安市“好房子”住宅项目设计方案审查技术指引（试行）》发布，明确规定“露台进深不宜大于2.4米”，超大露台产品可能成为“绝版”。
03 市场深度分化，整体仍处调整期
局部火爆难掩西安楼市整体调整的现实。据前瞻顾问统计，2025年1~6月西安主城累计供应244万平方米，同比下滑47%，创近5年最低。
价格方面，西安房价已告别连涨60个月的态势，从2024年9月至2025年3月，西安房价已连跌9个月。
克而瑞西安机构执行总经理李晓兵分析指出：“西安新房市场呈现‘局部火爆、整体分化’格局。热点楼盘凭借学区、产品与定价优势，确实出现‘摇号售罄’现象，对市场信心有提振作用。但整体市场仍处于调整期。”
市场压力下，房企的业绩预期也较去年有所下调。一位央企副总经理表示：“去年在150亿元左右，今年可能在100亿元左右。”
04 购房者说：决策更理性，选择更谨慎
市场分化背景下，购房者行为模式也发生显著变化。
一位央企营销负责人坦言：“2025年上半年我们项目成交量累计下滑了40%，客户的主要顾虑是怕接手在高位，也怕市场会有更好的项目出现，而犹豫不决。”
客户决策周期明显延长。上述央企副总经理表示：“客户观望情绪浓重，一访、二访成交的客户已经很少，很多客户要看完周边的所有项目，三访、四访之后才能成交，决策周期平均在1个月左右，最长的达40多天。”
为促进成交，“以价换量”成为房企常用促销方式。据不完全统计，“6·18”年中促销节点，西安有多达40个项目加入“以价换量”中，最高优惠达到23个点。
05 未来走向：品质为王，分化持续
展望未来，西安楼市或将延续当前分化趋势，品质成为决定项目成败的关键。
短期来看，李晓兵预测：“西安楼市整体处于筑底阶段，主城城北、经开等配套完善、潜力较大的区域或成成交主力。”
长远来看，在“好房子”标准引导下，新房项目品质将持续升级，区域与项目间的分化也将进一步加剧。
前瞻顾问的报告同样指出，受宏观经济承压及市场预期转弱影响，预测西安楼市总体将维持低位运行，以价换量是常态。
与此同时，二手房市场也面临挑战。根据国家统计局的数据，西安二手房房价已经连续环比下跌19个月。一位链家经纪人表示：“挂牌量激增是价格下行主因，每个月成交的房子比新增的挂牌还少，库存想要降下来并不容易。”
在西安某楼盘售楼处外，一位等了半天却没抢到房的年轻夫妇感叹：“攒钱的速度，永远追不上好楼盘涨价的速度。”而几公里外，另一个项目的销售经理则望着空荡荡的售楼处发呆，他手中的电话一直保持沉默，与团结片区的热闹形成鲜明对比。
楼市分化背后，是购房者用脚投票的结果。当资源与产品力成为稀缺品，它们自然会吸引追逐者；而缺乏核心竞争力的项目，即使降价也难以激起涟漪。这种分化，或许正是西安楼市走向成熟的必经阶段。
